最高涨幅超10%！首轮土拍，究竟藏有哪些“小心机”？
上海一批次19宗地块已于上周四（3月16日）正式挂牌，将于4月18日开始举行竞拍。
同期公布了地块的详细信息、出让规则，以及大家最为关注的房地联动价。通览这19宗地块后，我们发现——
部分板块“涨价”了！
今天，我们就来聊聊这批地块，究竟涨了多少，又都有哪些精彩“看点”。
我们已建有【上海土拍交流群】，感兴趣的朋友可扫码进群，参与讨论~
从公示的19宗涉宅地块分布情况来看，约1415.4亩涉及浦东（2）、徐汇（1）、静安（1）、普陀（1）、闵行（3）、宝山（1）、嘉定（3）、松江（1）、青浦（3）、奉贤（2）、金山（1）等11个区域。
总建筑面积约198.9万㎡，总起拍价约483.6亿元。内环内仅静安1宗；内中环徐汇田林；中外环仅宝山大场、桃浦两宗，其余15宗宅地均位于外环外。
出让面积TOP3区域分别为青浦、嘉定、松江；起拍楼板价和房地联动价TOP3均为徐汇田林13.36亩、静安中兴社区6.39亩、莘庄19.43亩宅地，均为mini地块。
19宗宅地初评：『体量小』『“微瑕”』『地缘性』。
此外，本次土拍还应该注意到——部分地块相较片区有调整空间，涨跌均有其理。
外环外——大虹桥
会展中心南侧地块房地联动价69500元/㎡，刷新青浦全区房地联动价，且远超招商虹桥璀璨时代的63000元/㎡，几近10.32%的涨幅。
1.2的容积率指标更低，前期也有同一地区因指标差别联动价价差达5000元/㎡的先例，标榜着购房者的置业成本将大幅上升；
相反，蟠龙天地东侧约37.2亩宅地房地联动价64000元/㎡，受地块大小、位置、指标，远低于蟠龙天地的取证均价，价差达4700元/㎡。
2020年蟠龙天地取证均价约61500元/㎡，在不到两年的时间内上浮超7000元/㎡，进一步说明大虹桥的强溢价能力和未来潜力。
内中环——徐汇田林
房地联动价来到131000元/㎡，超出徐汇滨江保利西岸项目123000元/㎡的房地联动价；
而田林已售罄的鑫耀中城前期销售均价104500元/㎡，更南侧的汇樾庭（待售）房地联动价10.2万元/㎡，待拍的这宗宅地位置更优，单价上浮也在情理之中。
反观内中环，仅普陀、杨浦、北蔡仍有单价10万元/㎡新房可售，未来，10万元/㎡以内的新房或许只能在中环外可寻。
此外，江桥、静安中兴社区地块房地联动价较同片区也有细微上调，不过，地理位置更优更便利；
相反，闵行莘庄两宗宅地较古美更西南，房地联动价价差约2500元/㎡，桃浦地块并非位于智创城核芯地带，相较于宝华、金茂地块79000元/㎡的房地联动价也在合理区间。
我们已建有【上海土拍交流群】，感兴趣的朋友可扫码进群，参与讨论~
值得注意的是，本轮土拍在现场交易会程序和现场竞价规则等做出调整，从预公告增加地块相关内容，周边配套、红线图和招商联系方式均可以找到，提前一个月公布清单也为意向房企增加更多研判时间，避免盲目拿地。
针对去年集中土拍现场发生的情况，土拍流程还进行了微调优化。针对不同情况，主持人在举牌竞价和一次书面报价阶段将点算竞买人，且有权重新组织竞价和报价，避免突发情况。
依据地块自身素质、地段价值、配套成熟度及周边供应量等信息维度，我们又将这19宗地块划分为三个“级别”。
↓ ↓ ↓
其中，A级地块，自带红盘基因，地块本身素质较高，又有稀缺地段与成熟配套加持，具有较高的市场价值，为本次土拍需重点关注的目标。
▶ 徐汇田林·纯住宅
用地类型：纯住宅
出让面积：13.35亩
容积率：2.5
房地联动价：131000元/㎡
此地块正位于上海美华妇儿医院北侧，临近徐家汇，靠近古北黄金城道。周边发展充沛，界面成熟，生活氛围浓厚，品质住宅充沛。
从二手房市场来看，据贝壳数据，田林目前二手房成交均价约8.8万元/㎡，临近地块的海申花园挂牌价7.5-7.8万元/㎡，稍远一点的古北嘉年华庭在10.8-12万元/㎡，有一定价差空间，但还是要看项目如何打造。
▶ 青浦西虹桥·纯住宅
用地类型：纯住宅
出让面积：94.8亩
容积率：1.2
房地联动价：69500元/㎡
此地块位于招商虹桥璀璨时代南侧，但该地块容积率指标更低，体量更大，前后均被别墅区包围，后期大概率会打造为低密改善产品，居住舒适度较高。
招商虹桥璀璨时代房地联动价63000元/㎡，三开三罄；虽然2022年年底以来大虹桥入围积分持续走低，一批次集中入市也未见大虹桥身影，但从端口持续供应，也进一步佐证大虹桥只增不减的热度和开发的力度。
▶ 青浦西虹桥·纯住宅
用地类型：纯住宅
出让面积：37.2亩
容积率：2.0
房地联动价：64000元/㎡
该地块位于蟠龙天地一期东侧，位于大虹桥真正核芯地带。
参考2022年，蟠龙天地以91.22的入围分收官，徐泾的主战场就来到了崧泽大道以南，蟠龙府、虹桥璀璨公馆、中铁虹桥逸等皆为即开即罄，此次西郊花园别墅区再供地，也将延续板块热度。
不过，此地块地理位置相对较弱，且旁边为安置房小区，距离蟠龙天地商业也有一定距离。
以上就是关于此次土拍的一些前情信息整理。
最后，值得一提的是，万科、中海、华润“三子”的禁期即将满三年，大概率将出现在本次竞拍现场，届时或许会有一些新的“亮点”。
4月18日，拭目以待！
我们已建有【上海土拍交流群】，感兴趣的朋友可扫码进群，参与讨论~
购房通 出品
免责申明：本文相关文字、图片均是对本项目所做的示意表现，仅供参考，部分文字与图片来源于网络，文字和图片之间无必然联系，仅供读者参考，本文如无意中侵犯了某方知识产权，告知即删。项目具体装修交付标准以开发商实际公示为准。本文所呈现的直线距离数据均来源于腾讯地图。最终标准详见政府相关部门批准文件、图则，经政府批准的详细规则以销售现场公示为准。
- THE END -
楼市资讯即时推，楼盘动态及时更
房产干货常答疑，VR航拍看实景